Los tres tipos de Contratos de Arras

Actualizado: 1 jun 2021

¿Tienes pensado de vender o comprar un inmueble y necesitas encontrar rápidamente un modelo de contrato en internet? Redactar un contrato de arras necesita cierto conocimiento que deberás adquirir antes de cometer errores que pueden perjudicarte como comprador o vendedor de una propiedad.

La lectura de éste artículo te ayudará a entender en pocos minutos y de forma sencilla cómo deberás redactar tu contrato para que ésta oportunidad de negocio se convierta en una verdadera satisfacción de la que siempre recordarás con alegría.

¿Que es un contrato de arras?

En primer lugar tienes que saber que el contrato que sencillamente conocemos como contrato de arras, esconde un gran número de variables que deberás de especificar en el mismo y que están relacionadas con tus intereses específicos de comprador o vendedor. Dichas variables marcan importantes diferencias hasta el punto de determinar que “el trato” pueda ser muy satisfactorio o, por el contrario, un auténtico fracaso.

Muchos particulares (e inmobiliarias, me consta…), a la hora de redactar un contrato de arras acuden a la red para descargarse algunos “modelos” que entienden “puedan valer” o, peor aún, re-utilizan algunos que “…le ha venido bien…” en otras circunstancia, olvidando que la decisión de si usar uno u otro puede determinar importantes consecuencias para los contrayentes.

Presta atención a lo que te voy diciendo y en pocos minutos entenderás a la perfección algo que te servirá enormemente.

Los 3 tipos de arras: Penitenciales, Confirmatorias y Penales

Los tres tipos de contratos de arras a comentar en este artículo son las ARRAS PENITENCIALES, LAS ARRAS CONFIRMATORIAS Y LAS ARRAS PENALES.

Vamos a analizar las diferencias principales con atención para saber cuáles utilizar en un proceso de compra-venta.

Las arras Penitenciales:

Las arras penitenciales (o arras de desistimiento) son las más conocidas de todas, y hacen referencia al artículo 1454 del Código Civil. Con éste tipo de arras se establece que ambas partes (vendedor y comprador) pueden desligarse del contrato, el comprador perdiendo las arras y el vendedor devolviéndole dobladas. Aunque se trata de una fórmula que a todos nos viene a la cabeza, hay que recordar que se trata de la excepción entre las 3 tipologías de arras. Ya verás el porqué.

Éste tipo de arras solo son aplicables sólo cuando se haga referencia estricta en el contrato al artículo del código civil y todo su contenido o se describa con claridad sus consecuencias.

A modo de tu conocimiento, el artículo 1454 del código civil dice textualmente:

Artículo 1454 C.C. Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Si quieres copiar y pegar en tu contrato ésta coletilla, tendrás las espaldas cubierta si te has decidido por ésta primera opción del contrato de arras:

"Todas las cantidades entregadas hasta la fecha prevista para formalizar la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abonará el precio en los plazos estipulados, se entenderá resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil y por tanto perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha."

Igualmente, si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha”.

Las arras Confirmatorias:

Las Arras Confirmatorias hacen referencia a otro importante artículo del código civil, que es el nº 1124.

En éste caso, las arras no son otra cosa que un anticipo que no conlleva directamente a resolver la obligación contraída (en caso de incumplimiento) así como ocurría en el anterior tipo de arras (como te había dicho al principio de éste artículo, las arras penitenciales son una excepción).

El incumplimiento de las obligaciones no conlleva directamente a la perdida de las cantidades entregadas. De hecho, si el incumplimiento fuera del vendedor, el comprador podría exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas o, en otro caso, la resolución de las obligaciones y el resarcimiento de los daños (que deberán de probarse) y abono de los intereses. Ten en cuenta que, con esta modalidad, las cantidades a devolver pueden ser incluso mucho mayores de las anteriores.

Así como hemos hecho en el anterior tipo de arras, te copiamos el texto exacto del código civil, el artículo 1124:

Artículo 1124 C.C La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Si quieres copiar y pegar en tu contrato ésta coletilla, tendrás las espaldas cubierta si te has decidido por ésta primera opción del contrato de arras:

"Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de _________________________ (______________________ EUROS) que se satisfará por la parte compradora en las siguientes condiciones: a) En cuanto a la cantidad de ____________________ EUROS (000,00.- €) manifiesta la parte vendedora recibirlas en este acto como paga y señal, mediante _______( por ejemplo cheque nº o en metálico)_______________ , del cual se acompaña copia. d) En cuanto a la cantidad restante, y que asciende a la cantidad de ________________________ EUROS (000,00.- €) la satisfará la parte compradora mediante cheque bancario conformado en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como máximo por todo el día ____________ de _____________ de _______"

Las arras Penales:

Éste tipo de arras prevén, en caso de incumplimiento del contrato, la pérdida total o parcial de las arras (o cantidades entregadas en el momento de la firma del contrato) o su devolución más un importe convenido de forma arbitraria entre las partes y, además, la posibilidad de reclamar el cumplimento de las obligaciones pactadas, o sea de la venta del bien. Se trata de la fórmula más vinculante y restrictivas de las 3 vista hasta ahora, aunque el mismo juez podrá moderar en la sentencia, en especial haciendo referencia a estos 3 artículos del código civil:

Artículo 1152 C.C. En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.

Artículo 1153 C.C. El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.

Artículo 1154 C.C. El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

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